中信建投（601066）發布研究報告稱，《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》的出臺不僅為房地產市場注入多層次增量資金，同時有助于存量資產的持續盤活和房地產融資環境的改善，保交樓及不良資產處置等項目的處理手段也將更為靈活，“第三支箭”股權融資范圍延伸，迎來新突破。行業融資環境逐步改善階段，該行堅定看好行業的信用修復和政策放松下的銷售復蘇，優質房企將脫穎而出。

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事件：2023年2月20日，為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監會啟動不動產私募投資基金試點，新設“不動產私募投資基金”類別。中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》(下文簡稱《指引》)

中信建投主要觀點如下：

存量商品住宅納入投資范圍，增量資金助力資產盤活，第三支箭迎來新突破。

此次不動產私募投資基金的投資范圍將已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目納入，意味著從2018年起陸續暫停的房地產私募基金的融資窗口重新打開。不動產私募基金管理人得以參與并盤活市場上資金緊張但優質的存量項目，房企紓困、杠桿負債率降低及流動性緩釋再迎助力。在“第一支箭”新增授信，“第二支箭”增信債券工具的基礎上，“第三支箭”股權融資范圍延伸，迎來新突破。

基金管理人靈活度提升，改善房企融資環境。

過去以住宅、商業地產及其他基礎設施不動產為底層投資標的的私募股權基金在中基協處均備案在股權基金項下，《指引》的出臺意味著未來該類基金都將命名為“不動產私募投資基金”。除此之外，股債比從原先的8:2優化至滿足一定條件下的由基金合同自主約定、基金總資產/基金凈資產的比值也由原先“資管新規”中的140%提升至200%，基金運作靈活度大幅提升，參與保交樓及不良資產處置等債權債務關系相對復雜的項目手段更為豐富，市場流動性注入獲《指引》保駕護航。

聯動公募REITs，不動產金融閉環漸完善。

此次不動產私募投資基金的投資范圍還包括保障性住房、市場化租賃住房、商業經營用房、基礎設施項目等，與公募REITs當前試點行業高度重合，可以認為不動產私募基金類似于私募REITs基金或Pre-REITs基金。未來資產有望借助不動產私募基金進行合規性梳理及運營培育，不僅可以持續為公募REITs注入優質資產，同時也有助于市場的規范健康發展，真正打通各市場參與方的“投融管退”閉環。

投資建議：

推薦A股：萬科A(000002.SZ)、保利發展（600048）(600048.SH)、金地集團（600383）(600383.SH)、建發股份（600153）(600153.SH)、華發股份（600325）(600325.SH)、濱江集團（002244）(002244.SZ)，港股：中國海外發展(00688)、建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、綠城中國(03900)、碧桂園(02007)。

后疫情時代，商業及物管企業的盈利和估值有望修復，推薦A股：新城控股（601155）(601155.SH)，港股：龍湖集團(00960)、華潤置地(01109)、華潤萬象生活(01209)、碧桂園服務(06098)、萬物云(02602)。

該行也看好有能力參與不良項目處置的代建公司綠城管理控股(09979)。

關鍵詞： 房地產行業