平安證券發布研究報告稱，受益上年低基數，4月地產銷售、到位資金、竣工同比增幅擴大，但銷售環比降幅較大，5月30城銷售增速進一步回落。站在目前時點，盡管后續樓市復蘇或存在反復，但經濟及收入預期向好趨勢是確定的，意味著樓市向好趨勢是確定的，更多是復蘇節奏變化，全年商品房銷售面積仍有望實現小幅增長。

從個股投資角度，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企越秀地產(00123)、保利發展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、中國海外發展(00688)等;同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業(06049)、招商積余（001914）(001914.SZ)、東方雨虹（002271）(002271.SZ)等。

事件：

(資料圖片)

國家統計局公布2023年1-4月全國房地產開發投資及銷售數據，其中投資額3.6萬億元，同比下降6.2%;新開工3.1億平米，同比降21.2%;竣工2.4億平米，同比增長18.8%;商品房銷售面積3.8億平米，同比降0.4%;銷售額4.0萬億元，同比增長8.8%;房企到位資金4.5萬億元，同比降6.4%。

▍平安證券主要觀點如下：

投資降幅擴大，拐點仍需等待。

上年基數明顯降低背景下，4月單月地產投資仍同比降7.3%，降幅較上月擴大1.4pct;分區域看，東部單月投資轉正，但其他區域壓力較大，4月東部、中部、西部、東北部同比增速分別為1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。

往后看，考慮2022年百城住宅類用地成交總價同比降27%，2023前四月仍同比降22%，后續土地購置費或存下行壓力(3月單月同比降18.5%);同時部分房企資金偏緊制約建安表現(1-4月施工面積同比降5.6%)，全年地產投資或延續負增長。

新開工持續筑底，竣工繼續回升。

4月單月新開工7099萬平米，同比降27.4%，降幅較上月收窄1.6pct。隨著上年基數降低，疊加銷售好轉，后續新開工降幅有望繼續收窄;全年而言，考慮上年土地成交降幅大、多數房企對市場復蘇相對謹慎、新開工意愿有限，維持年度策略新開工同比降10%的判斷。

受上年末部分交付項目滯后推動，疊加上年基數低，前4月竣工同比增長18.8%，單月竣工4256萬平、同比增41.8%，盡管絕對值不高，但結合玻璃近期去庫漲價，印證行業竣工有所回暖。后續隨著保交付政策持續發力，全年竣工仍相對樂觀。

銷售環比走弱，復蘇料將緩慢波折。

受益上年低基數，4月商品房銷售面積、銷售額同比增5.5%、28.0%，增速較上月進一步回升5.4%、19.3%，但環比角度看，銷售面積、金額環比下滑48.1%、39.0%，降幅明顯高于18-21年同期。同時，銷售額表現明顯好于銷售面積，反映高能級城市、核心地段與高均價改善型樓盤的復蘇更為明顯。

實際上東部地區、30個大中城市銷售表現優于全國，4月東部、中部、西部、東北地區銷售面積同比增速分別為17.4%、-2.3%、-11.1%、83.0%，4月30城銷售面積同比增長31%。5月前15日30城銷售同比增速回落至24%，市場熱度進一步回落。

考慮收入預期改善及居民信心修復需要時間，加上盡管大部分城市房價止跌，但短期缺乏大幅上行基礎，意味著居民購房需求釋放并不急迫，均將導致樓市復蘇斜率更緩且過程波動，維持全年銷售面積同比微增的判斷。

到位資金延續增長，國內貸款仍承壓。

上年基數降低背景下，4月房企到位資金同比增3.6%，增速較上個月提升0.8pct。分類型看，4月單月定金及預收款、按揭貸款、國內貸款分別同比增31.2%、23.4%、-11.7%，其中國內貸款下滑與新開工疲弱有關。

風險提示：

1)銷售修復不及預期：當前經濟與居民信心處于弱復蘇態勢，隨著此前擠壓需求釋放殆盡，后續銷售存在修復不及預期的風險;2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環境仍較緊張，若政策發力效果不及預期、資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形;3)竣工修復不及預期風險：當前保交付政策正持續推進，但部分樓盤項目剩余可售貨值不多、難以有效覆蓋建安支出，疊加保交房專項貸款申請條件相對嚴格，部分樓盤仍存在一定交付風險。

關鍵詞：