諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月10個重點城市二手住宅掛牌量為158.63萬套，環(huán)比上漲0.92%，同比上漲47.96%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國法拍房掛拍套數(shù)新增30.4萬套，較上年增加19.7%；而成交套數(shù)僅有5.2萬套，成交量遠不及增長速度。

不難看出，7月份以來，全國二手房掛牌量、法拍房數(shù)量增速較上半年都有進一步提升的趨勢。而從青島二手房市場來看，二手房住宅市場價格持續(xù)走低，二手房掛牌量增速明顯。根據(jù)各個房產(chǎn)平臺的不完全統(tǒng)計已超10萬多套，當前二手房存量遠超需求量，也為法拍房帶來了一定沖擊。

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法拍房激增 成交不高

法拍房，是指司法拍賣的房屋及不動產(chǎn)，其實質(zhì)是司法執(zhí)行過程中的一環(huán)。所謂“變成法拍房”一般是指債務人無法履行司法判決或仲裁裁決所確定的債務，司法執(zhí)行機關(guān)，主要是執(zhí)行庭，委托拍賣公司將債務人名下的不動產(chǎn)并將拍賣所得之款項扣除必要的成本和手續(xù)費及可能產(chǎn)生的稅費后，交由債權(quán)人優(yōu)先受償。

一般來說，購買債權(quán)與參與法拍是兩個不同的程序。法拍是債權(quán)的實現(xiàn)的途徑，而購買法拍房也存在一定風險性。

對于法拍房，上海瀛泰（臨港新片區(qū)）律師事務所翁冠星律師提出了幾點注意事項，他指出：

1.是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證：關(guān)系到能不能過戶，是不是有二次稅費，優(yōu)先選擇已經(jīng)取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本；

2.房屋是否涉及刑事案件，如果是，結(jié)案之前可能不能過戶；

3.是否100%產(chǎn)權(quán)；

4.土地出讓性質(zhì)：是否住宅用地，如果是劃撥可能涉及巨額稅費；

5.是否存在租賃：根據(jù)買賣不破租賃原則，如果房屋內(nèi)存在長期租客，則存在拍下房屋后無法入住無法轉(zhuǎn)售的情況，而且實務中很多法拍房上的長期租賃都系原房東即債務人的惡意租賃，令拍下房屋的人防不勝防；

此外，他還建議，“購買法拍房時，要清楚賣方是個人還是公司、上次交易的價格及方式、水電物業(yè)欠費情況、房屋是否騰空，如現(xiàn)有人居住，可能過戶后無法入住，需要另案處理、調(diào)查是否為‘兇宅’、調(diào)查是否內(nèi)已經(jīng)有戶口等，最好通過實地看房確定房屋現(xiàn)值。”

值得注意的是，法拍房相對于市場上其他房源具有一定的價格起拍優(yōu)勢，通常來說會比市場中的二手房起拍價格便宜，這也吸引了部分參拍人員。

同時，自2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)走高，且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。據(jù)中緯房研究院等聯(lián)合公布的《2023年1-6月全國司法拍賣房產(chǎn)情況分析報告》顯示，上半年全國法拍房掛拍量高達240,636套，比去年同期增長19.79%，其中住宅掛拍量達到145,200套。

翁冠星分析，“實務中，法拍房激增的原因有：無法還清住房貸款，即‘斷供’。斷供有主動斷供，例如房屋‘爛尾’，交房無期，貸款者選擇不再還款，這部分由于房屋尚未建設(shè)完成因此不存在‘法拍房’的法律后果。也有因失去收入來源導致被動斷供；企業(yè)及個人因各種原因無法履行債務的情形增多導致房屋被司法排賣；因為他人債務提供擔保、抵押，債務人‘跑路’而導致房屋被拍賣的情形增多。”

法拍房激增，而成交率卻并不高。據(jù)已知數(shù)據(jù)，上半年全國法拍房成交量為67182套，同比增長9.65%；成交金額同比增加5.64%。法拍住宅成交量為50,428套，成交率為34.73%。“法拍房的激增，一方面，會給購房人及拍賣公司同時造成調(diào)查、信息搜集等方面的壓力，使得買賣雙方信息進一步不對稱；同時也會導致法拍價格承受壓力，有可能使得房屋無法拍到其應有價格，進而影響債權(quán)人和債務人的利益。”翁冠星指出。

二手房增量 房價下行

此外，據(jù)記者采訪了解，7月份以來，全國二手房掛牌量增速相較于上半年有明顯提升，二手房價連續(xù)三月呈現(xiàn)房價下行態(tài)勢。

8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

在全國二手房市場掛牌量增加，房價下行的大環(huán)境下，青島本地二手房市場掛牌量也呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢，根據(jù)各個房產(chǎn)平臺的不完全統(tǒng)計已超10萬多套，在全國也屬于排名靠前。而二手房成交量卻相對穩(wěn)定。

今年以來，青島市二手房以價換量，成交保持相對穩(wěn)定。1-7月份二手房成交38375套。7月份以來，新房住宅成交降幅明顯，連續(xù)多個周回落到千套以下，被二手房反超。

據(jù)房天下青島公司總經(jīng)理紀禮剛介紹，“青島市老破小問詢量很少，出售較為困難。其中，二手房成交仍以主城區(qū)改善為主。以6-7月份為例，主城區(qū)板塊成交占比超42%，賣一買一改善換房置業(yè)仍是主流。”

由此不難看出，二手房掛牌量增加受供需影響明顯，供大于求的矛盾日益凸顯，導致二手房市場出現(xiàn)“越賣越多”的現(xiàn)象。加之“量價齊跌”加劇了市場恐慌情緒，引發(fā)部分城市出現(xiàn)二手房拋售潮。

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